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房地产土地增值税如何计算?你会吗?专业经纪人必读!

时间:2020-04-25 07:12

作者: 北上广深房地产与百万经纪人Club土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。

某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。

每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

例一:甲于2005年4月在东区购得一商铺,购入价为80万元,支付契税2.4万元。2009年10月,甲将该商铺转让给乙,转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告,评估价格为108万元,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答:1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证,因此应按据实清算方式征收土地增值税:

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元

例二:甲于2005年4月在东区购得一工业用地,购入价地价款为1000万元,缴纳契税30万元。2009年10月,甲将该土地转让给乙,转让价为1100万元。

某房地产开发企业建造商品房一幢,建房总支出3000万元,有关费用为:①支付地价款200万元;②土地征用及拆迁补偿费120万元;③前期工程费180万元;④基础设施费200万元;⑤建筑安装工程费1500万元;⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元,其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊,并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出,取得收入6000万元,并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加,请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。

(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%,适用土地增值税率40%,扣除率5%。